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在对“法拍房”清空历程中，存在被实施东说念主对被实施不动产保密装修进行毁损的沸腾。实施法院若何破解此种贫窭，是强制抵偿、法则惩责，也曾撤废拍卖？不同实施旅途的优劣若何？本案例为上述问题提供了有益参考。

裁判要旨

针对被实施东说念主对被实施不动产保密装修赐与毁损的步履，在实施旅途的取舍上，不错在扣问买受东说念主意见后，取舍“撤废拍卖”实施旅途，指点被实施东说念主自行考量毁损被实施不动产保密装修产生的客不雅经济资本、居住利益亏空及债务的止息技术，进而推动被实施东说念主主动与买受东说念主达成合意，惩办保密装修毁损问题，最猛进度化解法则拍卖带来的养殖矛盾。

基本案情

苦求实施东说念主：农行某支行。

被实施东说念主：王某雄、李某华。

佛山市禅城区东说念主民法院在实施农行某支行与王某雄、李某华金融借款纠纷一案历程中，被实施东说念主名下位于佛山市顺德区龙江镇某不动产以1568500元的价钱拍卖成交，王某雄喜悦在拍卖成交后五日内清空。清空期限届满后，禅城法院现场托付中发现，王某雄已将屋里面分吊顶、橱柜、房门（含门框）等保密装修基本撤消，部分藏匿工程可能存在隐性毁伤，托付近况与看样近况各异甚大。

实施摈弃

审查以为，本案在对案涉不动产清空托付历程中发现，王某雄将案涉不动产的部分吊顶、橱柜、房门（含门框）等保密装修进行撤消，与其在法院所作念的喜悦清空表述不符。在扣问买受东说念主意见的基础上，禅城法院拟作出“撤废拍卖”的实施裁定，重心向王某雄详确说明撤拍后所带来的法律效率：一是撤废拍卖后将照章再走时行法则拍卖措施，且由于案涉不动产的保密装修已基本毁损，变现价值变低；二是王某雄过火家属难以在案涉不动产不息居住，实施法院将对案涉不动产将取舍停水、停电、停气措施；三是至再行拍卖成交裁定成效之前，债务利息将不息打算。

探求到撤拍带来的法律效率，王某雄主动与买受东说念主干系，派头浑厚、主动纠错，获取买受东说念主（同小区同楼栋居民）的体恤。何况，在次日即完成案涉不动产的清空事宜。本案未有养殖案件参预异议措施，也未激勉毁损抵偿纠纷诉讼措施或法则惩责措施。

案例评析

本案在对毁损被实施不动产保密装修实施旅途的取舍上，冲破以往的强制抵偿或法则惩责措施，而是从法则中立的裁判者角度，将审判想维充分融入到实施法子，引入“撤废拍卖”实施旅途，指点被实施东说念主充分意识到毁损被实施不动产保密装修对其变成的平直经济亏空，由其自行取舍相应的挽回措施。取舍撤废拍卖的实施旅途，上风有二：一是于法有据，撤拍无需评价被实施东说念主的主不雅情状，适用“购买方针无法终了”的法则讲明，最猛进度的减少法律适用不对；二是法拍有序，最猛进度的保险买受东说念主的现实利益及期待利益，终了买受东说念主“所见即所得”的预期。具体评析如下：

（一）毁损被实施不动产保密装修的步履应定性为对实施主张的毁损

不动产保密装修对应的想法为不动产主体结构。一方面，查封效用从不动产主体结构延迟至保密装修。从添附表面通说不错认定保密装修附合于不动产主体结构，非毁损或变更其性质而不可分离。因此，实施法院查封不动产主体结构后，基于不动产保密装修属于添附物的罕见属性，查封不动产主体结构的效用当然延迟至保密装修。另一方面，评估限制也从不动产主体结构延迟至保密装修。通过对中国裁判晓喻网同类异议案件的裁判情理检索可知，被实施东说念主未对遗漏评估对象建议实施异议，加之买受东说念主经现场看样后，从被实施不动产主体结构及保密装修的一起价值动身，参与竞买后形成履行成交价钱。因此，认定保密装修的价值当然包含在不动产的评估价钱当中并无欠妥，同期，拍卖主张从不动产主体结构延迟至保密装修更相宜一般往来风尚。法则拍卖成交后，被实施东说念主按照是否易于拆装、拆装是否影响房屋举座布局及功能，判断涉案房产内的干系物品应否一并顶住买受东说念主更相宜房产的平常往来风尚。

（二）毁损被实施不动产保密装修实施旅途的优劣对比

法则实践中，对于被实施东说念主毁损被实施不动产保密装修的实施旅途有三类，别离是强制抵偿、法则惩责和撤废拍卖。其中强制抵偿的本色在于以法则强制力的基础，从被实施东说念主的拍卖案款或其他财产中，强制性就保密装修的亏空由被实施东说念主进行抵偿。该形势最大的上风在于未必较为平直的抵偿买受东说念主的亏空，但罅隙在于无明确依据，优先性存疑。因此，强制抵偿旅途在措施正义层面欠妥。对毁损保密装修的被实施东说念主取舍罚金、拘留等法则惩责措施，固然在法理层面不错将被实施不动产主体结构涵盖保密装修，但也需要在法律适用的逻辑层面明确见告毁损保密装修的法律效率，不然容易引起被实施东说念主的异议、复议，导致一案未结、一案又起。更为紧迫的是，法则惩责并不未必平直弥补买受东说念主就毁损保密装修所变成的亏空。因此，法则惩责旅途在实效层面价值不大。而撤废拍卖则有所不同，不仅不错适用《最妙手民法院对于东说念主民法院收罗法则拍卖多少问题的顺次》对于“购买方针无法终了”的顺次，照章撤拍，幸免法律适用上的争议，更未必让被实施东说念主从经济、居住、说念德等各方面感受到“搬起石头砸我方的脚”的。同期，在经济层面最猛进度的弥补买受东说念主的亏空，减少案涉干系主体再起纠纷，故意于将复杂问题简单化。

（三）完善“撤废拍卖”手脚实施旅途的具体作念法

实施程序化开辟，离不开每一个实施法子的程序处理、明确指引及旅途取舍。将撤废拍卖手脚毁损保密装修实施旅途的取舍，也需要尽可能作念好执前、执中、执后的配套使命。一是昭示法律效率，作念实执前堤防。法拍公告的干系表述不错探求为：本案所拍卖被实施不动产包含被实施不动产的保密装修，被实施东说念主或履行使用东说念主务必妥善保护保密装修，如履行托付之时与看样之时的保密装修存在显著各异，买受东说念主享有向被实施东说念主或履行使用东说念主主张毁损抵偿的权柄。同期，法院将证据情节轻重，照章对被实施东说念主或履行使用东说念主取舍罚金、拘留等法则惩责措施，并征求买受东说念主意见后，视保密装修的毁损情况判断是否需要撤废拍卖。善意指示：如因毁损保密装修导致撤拍，将变成不动产的变现价值变低、债务利息不息增多，法院亦将取舍相应清空强制措施。通过“步履时势+法律效率+善意指示”的形势，争取将大部分矛盾尽可能磨灭在形成之前。二是适用委用评估，精耕执中堤防。实施法院加掀开拍前不动产实地看望力度，如发现被实施不动产的保密装修存在较大价值，通过地税、收罗询价难以准确涵盖不动产及不动产保密装修的处置参考价，则通过委用评估形势对不动产的价值进行评估。需要醒目的是，即使被实施东说念主喜悦清空，对于保密装修价值较大的，也宜明确扣问被实施东说念主对评估形势的意见。在实务中已出现多起被实施东说念主本但愿在成交后与买受东说念主协商折价部分保密装修款，但最终无果的情形。三是适当过户退款，鞭策执后堤防。从法院实施实施的层面，撤拍最大的资本在于过户手续的反转以及已退付案款的反转。因此，原则上应坚合手先清空托付后，再向不动产登记部门发出协助过户的裁定，需要在完成过户手续后，再办理案款的退付措施。该作念法未必最猛进度将被实施不动产、不动产变价款有用限制，为案件的后续走向提供实质性限制措施。

案号：（2023）粤0604执恢1724号

作家：柳军　黄维

责编：苗欣

*案例评析仅代表作家个东说念主不雅点

审核：黄慧辰

编校：张涵青